Mietrechtsreform - was sie für Altverträge bedeutet

(Stand: August 2005)

Das am 1. September 2001 in Kraft getretene neue Mietrecht hat das zuvor in zahlreiche Vorschriften zersplitterte Recht über die soziale Sicherung des Wohnens bereinigt und das über die Jahre immer unübersichtlicher gewordene Mietrecht inhaltlich modernisiert. Hier finden Mieter und Vermieter von Wohnraum nähere Informationen über das neue Mietrecht und den Schutz, den es gewährt.

Mit den folgenden Beispielen wird erläutert, was seitdem für Mietverträge gilt, die bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Mietrechtsreform bestanden haben.

I. Ab wann gelten die neuen Kündigungsfristen?

Die Frage, welche Kündigungsfristen bei Altmietverträgen gelten, ist in den sog. Übergangsvorschriften (Art. 2 des Mietrechtsreformgesetzes) geregelt. Danach gelten die neuen gesetzlichen Kündigungsfristen nach Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 grundsätzlich auch für Altmietverträge. Anderes gilt nur, wenn in den alten Verträgen eine Vereinbarung über Kündigungsfristen enthalten ist.

Eine solche Vereinbarung liegt zum einen vor, wenn die Parteien in zulässiger Weise Kündigungsfristen vereinbart haben, die von den seinerzeitigen gesetzlichen Kündigungsvorschriften abweichen. Haben etwa Mieter und Vermieter im Mietvertrag beiderseits längere Fristen als die bisherigen gesetzlichen festgelegt, so besitzen diese auch zukünftig noch Gültigkeit.

Zum anderen liegt eine Vereinbarung im Sinne der Übergangsvorschriften vor, wenn in einem Formularmietvertrag der alte Gesetzeswortlaut wörtlich oder sinngemäß wiedergegeben wird. Dies war zunächst streitig und wurde von den Gerichten unterschiedlich beurteilt. Der Bundesgerichtshof hat am 18. Juni 2003 entschieden, dass auch die wörtliche oder sinngemäße Wiedergabe der vor der Mietrechtsreform geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen eine vertragliche Vereinbarung im Sinne der Übergangsvorschrift ist. Diese Kündigungsfristen galten somit zunächst fort. Seit dem 1. Juni 2005 können Mieter, deren Formularmietverträge eine solche Klausel enthalten, aufgrund einer Gesetzesänderung immer mit einer dreimonatigen Frist den Vertrag kündigen. Die Wohndauer verlängert in diesen Fällen die Kündigungsfrist nicht mehr.

Ob die neuen Kündigungsfristen auch für Altverträge gelten, kann also nicht allgemein, sondern nur anhand des konkreten Mietvertrages beurteilt werden. Hierzu die folgenden Beispiele:

1. Beispiel
Herr Müller hat 1992 mit seinem Vermieter einen Mietvertrag geschlossen, der keine Vereinbarung zu Kündigungsfristen enthält. Herr Müller kündigt das Mietverhältnis am 2. März 2003 zum Ablauf des Mai 2003. Der Vermieter meint, durch die Kündigung werde der Mietvertrag erst zum Ende des Monats Februar 2004 beendet. Der Mietvertrag sei vor der Mietrechtsreform geschlossen worden. Damit gelte für ihn das alte Recht, wonach die Kündigungsfrist nach einer Vertragsdauer von mehr als zehn Jahren zwölf Monate betrage.

Herr Müller hat Recht. Da der Mietvertrag keine Vereinbarung über Kündigungsfristen enthält, ist die zur Zeit der Kündigung geltende gesetzliche Kündigungsfrist maßgeblich. Seit dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1. September 2001 beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter drei Monate. Für die Kündigung von Herrn Müller im März 2003 gilt also die neue 3-Monats-Kündigungsfrist, er kann Ende Mai 2003 ausziehen.

2. Beispiel
Herr Müller hat 1999 mit seinem Vermieter einen Mietvertrag geschlossen, in dem für beide Mietvertragsparteien für die ersten acht Jahre Kündigungsfristen von sechs Monaten vereinbart wurden, weil sowohl Herr Müller als auch sein Vermieter an längeren Kündigungsfristen interessiert waren. Herr Müller kündigt den Mietvertrag am 2. März 2003 und will Ende Mai 2003 ausziehen. Sein Vermieter ist der Ansicht, dass die vertraglich vereinbarten Fristen einzuhalten sind, das Mietverhältnis also erst zum Ende des Monats September 2003 beendet sei.

Der Vermieter hat Recht, weil die im Mietvertrag vereinbarten Fristen auch nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform gültig bleiben.

3. Beispiel
Herr Müller und sein Vermieter haben am 1. Januar 1997 einen Mietvertrag geschlossen, in dem eine Kündigungsfrist von drei Monaten formularmäßig vereinbart wurde, die sich nach fünf, acht und zehn Jahren seit der Überlassung der Wohnung um jeweils drei Monate verlängern soll. Diese Regelung stellt eine sinngemäße Wiedergabe der vor der Mietrechtsreform geltenden gesetzlichen Regelung des § 565 Abs. 2 BGB alter Fassung zu den Kündigungsfristen dar. Herr Müller kündigt den Mietvertrag am 2. März 2003 und will Ende Mai 2003 ausziehen. Der Vermieter stellt sich auf den Standpunkt, durch die Kündigung vom 2. März werde das Mietverhältnis erst zum 31. August 2003 beendet.

Der Vermieter hatte Recht. Die Frage war zunächst umstritten. Der Bundesgerichtshof hatte am 18. Juni 2003 entschieden, dass auch die wörtliche oder sinngemäße Wiedergabe der bisherigen gesetzlichen Kündigungsfristen in einer Formularklausel eine vertragliche Vereinbarung im Sinne der Übergangsvorschrift ist, die somit fortgalt. Seit dem 1. Juni 2005 können allerdings Mieter, deren Mietvertrag eine vergleichbare Formularklausel zu den Kündigungsfristen wie der Vertrag von Herrn Müller enthält, mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen.

II. Was passiert mit bestehenden Zeitmietverträgen?

Sogenannte einfache Zeitmietverträge sind nach neuem Recht nicht mehr zulässig. Vor dem 1. September 2001 abgeschlossene Zeitmietverträge bleiben aber wirksam. Für sie gilt im Hinblick auf Mietzeit und Vertragsende weiterhin das alte Recht.

1. Beispiel
Herr Müller und sein Vermieter haben 1998 einen Mietvertrag über die Laufzeit von 5 Jahren abgeschlossen. Herr Müller will diesen Mietvertrag am 2. September 2001 zum Ablauf des Monats November kündigen. Sein Vermieter will am Mietvertrag festhalten.

Zu Recht. Herr Müller bleibt bis zum Jahr 2003 an seinen Vertrag gebunden, da das alte Recht für die vor dem 1. September geschlossenen Zeitmietverträge weiter gilt.

2. Beispiel
Herr Müller und sein Vermieter haben 1998 einen Mietvertrag über die Laufzeit von 5 Jahren abgeschlossen. Herr Müller verlangt am Ende der Mietzeit, also 2003, von seinem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses. Der Vermieter lehnt das ab, weil das neue Mietrecht keine Verlängerungsoption des Mieters vorsähe.

Zu Unrecht. Weil das alte Recht für die vor dem 1. September 2001 geschlossenen Zeitmietverträge weiter gilt, kann Herr Müller am Ende der Mietzeit die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen (§ 564 c Abs. 1 BGB).

III. Wonach richten sich Betriebskostenabrechnungen?

Die Mietrechtsreform ändert bei der Abrechnung von Betriebskosten vor allem den Umlagemaßstab und die Ausschlussfristen für Nachforderungen des Vermieters sowie für Einwendungen der Mieter gegen die Abrechnung. Die neuen Vorschriften gelten allerdings nicht für Abrechnungszeiträume, die vor dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform abgeschlossen sind.

1. Beispiel
Nach dem Mietvertrag von Herrn Müller läuft der Abrechnungszeitraum für Betriebskosten vom 1. Januar bis zum 31. Dezember jedes Jahres. Für das Jahr 2001 erhält Herr Müller von seinem Vermieter erst im März 2003 eine Abrechnung. Der Vermieter fordert darin 400,- ¤ nach. Herr Müller verweist auf das neue Recht und hält eine Nachforderung des Vermieters nach Ablauf von 12 Monaten nach Beendigung der Abrechnungsperiode für unzulässig (§ 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB).

Zu Recht. Der Vermieter kann von Herrn Müller keine Nachforderungen mehr erheben. Schon für den Abrechnungszeitraum des Jahres 2001, der ja bei Inkrafttreten der Mietrechtsreform noch läuft, muss der Vermieter bei seiner Abrechnung die Neuregelungen und damit die Ausschlussfrist beachten. Der Vermieter könnte später nur dann noch Nachforderungen erheben, wenn er die verspätete Abrechnung, etwa wegen noch ausstehender Rechnungen, nicht zu vertreten hat.

2. Beispiel
Herr Müller erhält im März 2001 von seinem Vermieter eine Abrechnung für das Jahr 2000. Dagegen erhebt er im April 2002 Einwände. Der Vermieter hält dies für unzulässig und verweist auf das neue Recht, nach dem Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölfen Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen sind (§ 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB).

Zu Unrecht. Herr Müller kann noch Einwendungen erheben, weil sich die Abrechnung auf den Abrechnungszeitraum von 2000 bezieht und die neuen Vorschriften zur Abrechnung von Betriebskosten nicht für die vor dem 1. September 2001 beendeten Abrechnungszeiträume gelten.

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